In het slot van zijn drieluik over de huidige wooncrisis betoogt Thom Aussems dat de woningmarkt in de Brainportregio radicaal anders georganiseerd moet worden. De huidige marktwerking heeft geleid tot een ontembaar systeem, waarin huur- en koopprijzen blijven stijgen en betaalbare woningen voor middeninkomens onbereikbaar zijn geworden. Als oplossing pleit hij ervoor om een aanzienlijk deel van de woningbouw – minimaal 20 procent – aan de markt te onttrekken en te reserveren voor coöperatieve woonvormen.
Aussems haalt inspiratie uit de geschiedenis van Eindhoven, waarin coöperatieve initiatieven een belangrijke rol speelden. In 1917 schakelde Philips de marktwerking uit, op advies van het Centraal Bureau voor Sociale Adviezen: een denktank met onder meer liberaal econoom Willem Treub (1858-1931), rooms-katholieke priester en grondlegger van de katholieke arbeidersbeweging Alfons Ariëns (1860-1928) en voorvechter van sociale woningbouw in Amsterdam Floor Wibaut (1859-1936). Het bedrijf koos ervoor om essentiële levensmiddelen zoals brood en brandstof via coöperaties aan te bieden tegen kostprijs, met als doel de koopkracht van werknemers te beschermen en sociale stabiliteit te waarborgen. Deze radicale keuze leidde niet alleen tot betaalbare producten, maar versterkte ook de gemeenschapszin en economische veerkracht. Aussems uit stevige kritiek op de huidige aanpak in Eindhoven, waar de gemeente en grote bedrijven zoals ASML kiezen voor het ‘subsidiëren’ van projectontwikkelaars. Hij noemt dit een doodlopende weg: ‘Alsof Anton Philips in 1917 de katholieke middenstand zou hebben gesubsidieerd in plaats van een coöperatie op te richten.’
Hoe kan het dan wel? Aussems noemt Zürich en München, waar zogenaamde Genossenschaften – wooncoöperaties – meer ruimte krijgen. Na een referendum in 1998 heeft Zürich het coöperatieve woonmodel omarmd, waarbij inmiddels 20 procent van de woningen tegen kostprijs wordt verhuurd. In München is 40 procent van de nieuwbouw gereserveerd voor de coöperaties. De gemeente speelt daarbij een cruciale rol door coöperaties actief te ondersteunen met grondbeleid en financiële middelen.
Het verhaal van Aussems is een prima geschiedenisles en een uitstekend pleidooi. Tegelijk vormt het geen antwoord op de vraag waarom het nu in Eindhoven niet lukt. Immers, in Eindhoven is al in 2018 het Eindhovense Woongenootschap Klein Zwitserland opgericht en bij Architectuurcentrum Eindhoven gelanceerd. Dat heeft te maken met de lokale bouwcultuur die – in tegenstelling tot de genoemde bouwcultuur in Duitstalige landen – volledig leunt op de markt. Een eigen huis is in Nederland het hoogst haalbare. Huren is weggegooid geld, kopen een investering in de toekomst is de diepgewortelde gedachte. Dat is anders in de Duitstalige landen (Zürich en München), waar wonen nog een ‘werkwoord’ is, en niet leunt op waardeontwikkeling of winst. Daardoor is er ook een heel ander systeem opgetuigd om wooncoöperaties te financieren. De leden van de coöperatie kopen aandelen, die in totaal goed zijn voor ongeveer een tiende van de bouwkosten. De overige 90 procent komt van de bank. Dat is heel veel! In Nederland kunnen de nieuwe wooncoöperaties, die er weldegelijk zijn, vaak maar voor 50 tot 60 procent van de bouwkosten een lening afsluiten. Het is bijna onmogelijk om het restbedrag gefinancierd te krijgen!
In Zwitserland is een hele lijst met fondsen en subsidies waarop coöperaties aanspraak kunnen maken. De Zwitserse regering geeft kredieten of staat garant voor leningen, waardoor de coöperaties een lagere rente betalen. Ook beleggers investeren in deze manier van ontwikkelen. En de gemeente Zürich ondersteunt ze door grond aan te kopen. Die kunnen de coöperaties vervolgens pachten. In ruil voor de mogelijkheid om te bouwen, mogen coöperaties hun woningen niet verkopen. Zou een coöperatie ooit ophouden te bestaan, dan gaan de woningen naar de gemeente. Nog een fundament waarop deze sociale vorm van wonen leunt: de huur wordt berekend aan de hand van de kosten voor de grond, de bouw en het onderhoud van het gebouw. Die kosten worden één keer bepaald, nog voordat de huurders in hun woning trekken. Als het gebouw later meer waard wordt, gaan de huren niet mee omhoog.
Duidelijk is dat Aussems de druk op de politiek opvoert om meer ruimte te creëren voor niet-winst gedreven woningontwikkeling. Wellicht kan hij in een vierde artikel een dieper ingaan op de financieringsproblematiek van dit soort ontwikkelingen… ps het Eindhovense Woongenootschap Klein Zwitserland krijgt momenteel vorm op Strijp-S onder de beschermende vleugels van wooncorporatie Trudo.
Tekst: Twan Jansen en René Erven
Datum: bericht 12 december 2024
Beeld: Koopwoningen en sociale huur (Trudo Toren) op Strijp-S.